不動産購入のチャンス到来

不動産の価格は市場性、収益性、原価性といった３つの視点から考えてみる必要があります。市場性とはまさしく相場、取引価格です。短期的には買い進まれた り、売り急がれたりして大きく変動します。収益性とは、家賃収入に着目します。現在の家賃と将来の予測家賃から経費を差し引いた純収益を利回りで還元した 価格です。事務所・店舗等の家賃相場は企業収益に左右されるため、住宅より変動が激しくなります。原価性とは、例えばマンションの場合、土地の仕入れか ら、建築・設計費、金利負担・・・といったコストを積み上げて総費用を算出し、各住戸に按分して求められた積算価格になります。不動産の市場価格が高騰し たとき、有力な検証手段となります。
不動産は一般的に長期保有が前提です。底値で購入して天井で売り抜けるといった性格のものではありません。しかし、昨今、不動産と金融は密接に関連し、不動 産価格も株式市場等と大きく連動するようになりました。１棟の新築分譲マンションも販売時期によって価格が異なるといった現象が見受けられます。
不動産は地域的特性を有しています。都心部と郊外では価格変動の大きさも時期も異なります。この度の価格調整局面では、郊外の下落が激しく、新規供給が止まりつつあります。都心部は郊外ほどには下落しておりません。
以上の点より不動産価格を中長期的な視点で捉えた場合、郊外の優良な土地やマンション価格は底値に近づきつつあり、購入のチャンスが到来したと判断出来ます。
理由は、

①新築分譲マンションの場合、市場価格が積算価格を大きく下回り、中には土地価格をゼロで見積もった積算価格より下回ってしまっている。
②、 ①の理由によって新規着工による供給が止まっている。
③住宅ローン等の環境が改善しつつある。具体的には基準金利が下がり、各行の金利優遇も大きく、来年１月 より大型の住宅ローン減税も予定されている。

等々の理由からです。都心部はどうかといいますと、需給ギャップが大きく取引が成立しづらい状況にあります。 新築分譲マンションの価格も未だ２０００年当時の価格水準までは下がっておりませんが、さらなる調整があるかどうかは、今後の世界経済の趨勢によるところ が大きいと思います。
不動産の取引市場は個別性が強く、店頭価格と成約価格との間にギャップが生じるケースが多く、適切な価格査定と交渉が必要となります。弊社では物件のご紹介 から、交渉・契約に至るまで一貫した責任体制でお客様をフォローをさせて頂きます。どうぞお気軽にご相談下さい。宜しくお願い致します。
2008.12.3