信用創造の大転換と不動産市場の動向

はじめまして。社長の森口です。私は不動産業に携わってはや約２３年になりますが、その間に不動産バブル、バブル崩壊、ネットバブル、崩壊、不動産ミニバブル、世界恐慌と不動産を取り巻く環境はめまぐるしく変化してきました。その間不動産は投資対象として常に信用の受け皿を担ってきましたが、不動産証券化の進展によってさらに何倍にも受け皿は拡大しました。もはや不動産は実物のみではなく、信用の代表格へと変化しました。このことがこの度の世界的な信用収縮の主要な原因であり、それによって実体経済の悪化が現実のものとなってしまいました。以下、１０月１０日のＨＰに掲載した内容です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「銀行は今まで中央銀行よりお金を借りて、自己資本の１０倍以上にお金を信用創造して事業者に貸し付けてきました。（バブル時の日本の銀行は約５０倍。）それが１９９０年代以降米国式ビジネスモデルの誕生によってヘッジファンドや証券会社は銀行から借りたお金をさらに１０倍以上にレバレッジを効かせて（結果的に銀行の自己資本の約１００倍）運用し、証券化しました。
不動産会社もリートやサブプライム等では利回りやローンの返済比率を操作して、１０～２０倍（結果的に約１００倍～２００倍）ものレバレッジを利かせリスクを希薄化させ証券化しました。
それらの証券化商品を、銀行は簿外で設立した投資会社や、証券会社や、国や生保や年金までもが運用対象として積極的に購入し、一般投資家も購入しました。
ネズミ算的に１００倍～１０００倍へと膨張したマネーは、証券、不動産のみならず膨張した金融派生商品へと流れ込み、さらにそれぞれの価格は上昇していきました。
２００７年後半以降米国の不動産価格の下落により不良債権が増加したのを契機として、信用の膨張に対する世界的な規制が働き始めました。銀行に対しては原則として簿外を認めない（自己資本比率規制強化）。不動産融資規制強化等々。ヘッジファンドに対しては、財務内容等の透明化、規制強化。証券会社に対しても監督強化、情報公開が強く求められました。もちろん新規のサブプライムローンもなくなりました。
信用の猛烈な収縮が起こり、椅子取りゲームのごとく、投資会社やヘッジファンド、新興企業などの多くの投資主体やさまざまな投資対象は市場からはじき出されはじめました。
今後の見通しとしては、信用の収縮はもうしばらく続くと思われます。その先はもっとシンプルで情報公開の徹底した透明な社会に変わっていることを期待したいです。世界の投資家はその間投資対象を売却し現金化することはあっても本格的に投資を再開することはないでしょう。元本の下落リスクがあることが分かっていながら年率５％～１０％程度の利益をあてにして投資することは考えられないからです。今後投資家達がお金を出したくなるような社会の仕組みが作られることが望まれます。」

幸い日本の不動産市場は前回のバブル崩壊による教訓から欧米ほどにはバブル崩壊の痛手を受けていません。しかし、不動産の本来の実物価値が十分に認識される程度までは価格調整がなされる可能性があります。今後不動産に対しては金融的側面と実物価値という２つの側面を注意深く意識していく必要があると思います。

?激動の時代になって参りました。弊社は地元密着で代々木公園、上原エリアの不動産の管理、お住まい探しをお手伝いしています。賃貸・売買・土地の有効利用・相続や資産運用など、お客様お一人お一人に合わせた提案をしています。更なる不動産価格や賃料の変動を見越し、お客様が安心してお取引できるよう努めます。 今後も社員一同、精進して参ります。
2008.11.26